<시사기획창> '재건축 희망고문'

2000년을 전후해 서울 강남 지역의 아파트 재건축이 본격화됐다. "헌 집 줄게, 새집 다오"라는 동요 가사가 마치 마법처럼 현실이 되고 집값까지 급등했다. 그래서인지 우리 사회에는 아파트가 오래되면 당연히 재건축될 것이라는 막연한 기대감이 깔려있었다.

그런데 최근에 이런 재건축 공식이 흔들리고 있다. 공사비가 급등하면서 재건축이 중단된 아파트들이 늘고 있는 것이다. 은 앞으로 얼마나 많은 아파트가 재건축될 수 있을지 분석하고, 외국은 100년 이상 아파트를 사용하는데 왜 우리나라는 30년만 지나면 재건축해야 하는지 그 원인을 추적했다.

2024년 통계청이 실시한 인구주택총조사를 보면 우리나라 주택 1,987만 호 가운데 65%인 1,297만 호가 아파트로 나타난다. 그리고 이 아파트 가운데 19%인 251만 호가 30년 이상 노후 아파트였다.

KBS는 건국대 부동산학과 연구진에 의뢰해 이들 노후 아파트 가운데 얼마나 재건축이 가능한지 분석했다. 그 결과 전국 30년 이상 노후 아파트 가운데 재건축할 수 있는 아파트는 최대 17%, 무려 83%가 재건축 사업성이 없는 것으로 나타났다. 서울은 재건축할 수 있는 노후 아파트가 최대 30%로 나왔지만, 재건축 가능한 비율이 10% 미만인 지역도 많았다.

일본은 우리나라와 주거 문화가 다르다. 전체 주택의 절반 이상이 단독주택이고, 우리 아파트와 같은 맨션의 경우 임대가 60~70%로 많고 개인에게 분양된 것은 30~40%로 적은 실정이다.

일본 도쿄와 오사카 등 대도시에는 초고층 아파트, 이른바 '타워 맨션'이 늘어나고 있고 부동산 가격 상승으로 재건축, 재개발도 활발하게 진행되고 있다. 하지만 조금만 외곽으로 나가도 상황은 전혀 다르다.

1967년부터 입주가 시작된 오사카 인근 '센보쿠 뉴타운'은 도시 재생을 위해 아파트 재건축을 추진하고 있지만 대부분 공공 임대 아파트였고, 개인들에게 분양된 아파트는 재건축이 거의 진행되지 않고 있다. 주민 80% 이상 동의를 얻어야 하지만 대부분 고령자이다 보니 재건축 추진에 의욕이 없고, 또 사업성이 낮아서 개발업체들도 관심을 보이지 않기 때문이다. 일본에서는 지자체나 공공기관이 주인인 공공 임대 아파트는 어떻게든 재건축이 진행되겠지만, 개인 소유 아파트의 경우 재건축이 거의 어려울 것으로 보고 있다.

일본은 아파트 수명을 50~70년으로 보고 관리를 잘하면 더 오래 쓸 수도 있다고 말한다. 하지만 우리나라 아파트는 30년만 지나면 재건축을 준비한다. 왜 이렇게 다를까?

일본 등 외국에서는 기둥식으로 아파트를 짓는데 우리나라는 벽식구조 아파트를 짓기 때문이라고 한다. 벽식구조는 초기 건설 비용이 적게 들지만, 설비와 배관을 콘크리트 슬래브 안에 묻기 때문에 이 슬래브를 부수지 않고는 수리나 교체가 불가능하다. 이 때문에 30년이 지나면 재건축이나 대규모 리모델링을 하지 않을 수 없는 상황이 도래한다는 것이다.

우리나라 건설업체들은 1980년 무렵부터 값싸고 빠르게 아파트를 대량 공급하기 위해 벽식 아파트를 도입했고, 지금도 거의 모든 아파트를 벽식으로 짓고 있다. 지금 짓는 아파트도 30년이 지나면 똑같은 문제가 생길 수밖에 없다는 것이다. 더 심각한 문제는 2000년 이후 지어졌거나 짓고 있는 아파트들은 재건축될 가능성이 훨씬 더 낮다는 점이다.

재건축이 안 되고 아파트가 계속 낡아가면 그 아파트의 자산가치는 떨어질 수밖에 없다. 우리 국민들은 재산의 대부분을 집에 투자하고 있다는 점에서 상상하기 힘든 큰 충격이 발생할 수 있다. 인구까지 급감하고 있는 상황에서 미래에는 아파트에도 빈집이 늘어날 전망이다. 많은 세대가 떠난 아파트는 제대로 관리되지 않고 슬럼화할 우려도 크다. 이 아파트를 부수는 데도 돈이 들어가고, 그 비용은 고스란히 미래세대의 부담이 될 수밖에 없다.

은 재건축되지 않고 낡아가는 아파트의 미래에 대한 고민을 함께 담았다. ‘재건축 희망고문’은 4월 28일 밤 10시 KBS 1TV에서 방송된다.